O Comitê Gestor da NFS-e prorrogou por tempo indeterminado a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais de serviços para cobranças de aluguel e locações. A decisão foi oficializada por meio de uma atualização na Nota Técnica 009 (NT 009), que confirmou que os subitens reguladores dessas operações não estarão disponíveis nos ambientes de Produção em agosto de 2026. Com isso, as empresas locadoras ganham fôlego e devem manter a sistemática atual de cobrança.

• O que aconteceu: Adiada a exigência de emitir NFS-e para locações e bens imateriais.
• Novos prazos: Não há data definida para o início dessa obrigatoriedade.
• O que muda agora: Absolutamente nada para os aluguéis; a cobrança segue o modelo atual.
• Atenção: A obrigatoriedade geral de preenchimento dos grupos IBS e CBS para os demais serviços continua mantida para agosto de 2026 no layout antigo.

🏢 Prorrogação traz alívio operacional para empresas locadoras

A publicação dos novos anexos da Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 trouxe uma excelente notícia para o planejamento financeiro e operacional de empresários dos ramos imobiliário e de locação.

O Comitê Gestor recuou na implantação imediata do novo layout e barrou a entrada em produção dos subitens que vinculavam locações à Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) Nacional. Na prática, as empresas que trabalham com locação de imóveis, veículos ou equipamentos ganham tempo para ajustar seus sistemas internos sem o risco de penalidades imediatas.

🔍 Entenda o que foi adiado: Os subitens 99.02, 99.03 e 99.04

A Reforma Tributária do Consumo prevê a incidência de IBS e CBS sobre contratos que antes não sofriam tributação de ISSQN municipal. Por essa razão, haviam sido criados códigos específicos para acobertar essas transações:

• Subitem 99.02: Operações com bens imateriais (como licenciamento de softwares e direitos).
• Subitem 99.03: Locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis (aluguéis em geral).
• Subitem 99.04: Locação de bens móveis (máquinas, frotas e equipamentos).

De acordo com o comunicado oficial divulgado pelo Portal Gov.br da NFS-e, a infraestrutura técnica para recepcionar esses novos fatos geradores está temporariamente suspensa. Um cronograma definitivo será publicado posteriormente pelo governo.

⚠️ Alerta Exatus: Cuidado para não confundir os prazos!

Embora a NT 009 e a emissão sobre aluguéis tenham sido adiadas, a Reforma Tributária não parou.

A obrigatoriedade de informar os grupos tributários de IBS e CBS nas notas de prestação de serviços tradicionais continua de pé para agosto de 2026. O governo exigirá essas informações com base nos layouts anteriores já homologados (NT 004 e NT 007).

O risco para o empresário: O contribuinte que deduzir erroneamente que toda a transição de agosto foi postergada corre o risco severo de ter suas notas fiscais de serviços rejeitadas pelos servidores nacionais logo na primeira semana do mês.

💬 Perguntas Frequentes (FAQ)

1. Preciso começar a emitir nota fiscal para cobrar aluguel em agosto de 2026?

Não. A obrigatoriedade foi prorrogada por tempo indeterminado. O formato de cobrança de aluguéis corporativos ou residenciais continua exatamente igual à sistemática adotada hoje pelo mercado.

2. O layout da Nota Técnica 009 vai entrar em vigor quando?

Ainda não há uma data definida. A Secretaria-Executiva do Comitê Gestor informou que divulgará o cronograma específico de implantação assim que os ambientes de testes estiverem totalmente equalizados.

3. Minha empresa presta serviços comuns. O que preciso fazer para agosto de 2026?

Diferente das locadoras, os prestadores de serviços em geral devem adaptar seus ERPs e emissores. O preenchimento dos campos destinados ao IBS e à CBS será obrigatório a partir do início de agosto, utilizando a estrutura combinada das Notas Técnicas 004 e 007.

💡 Conclusão e Próximos Passos

O adiamento traz um fôlego bem-vindo para os bastidores operacionais das empresas locadoras, mas não deve se transformar em desleixo. O novo modelo de faturamento atrelado ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e com deduções automatizadas de IPTU virá mais cedo ou mais tarde. Utilizar este período de carência para revisar a base de contratos vigentes e organizar o cadastro das unidades imobiliárias é a estratégia mais inteligente.

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